楼市在金融层面又迎来了一层枷锁。

2020年12月31日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”：

第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

这样公开规定房地产信贷占比上限的举措，尚属首次。算上去年8月划给房企的“三条红线”，中国楼市单是政策端，就已经划上了“五道红线”。

这背后，究竟释放了什么重磅信号？


 

俗话说，房地产走势长期看人口，中期看土地，短期看信贷等政策。

在政策端，去年8月底出台的三道红线已经对房地产业产生了实质影响，只要负债过高，一律限制新增融资。头部房企恒大回A失败后，说明“大而不能到”的局面在房地产领域也不再通行。

如果说此前的三道红线是针对房企，那么现在新划的“两条红线”则是将“枪口”对准银行。

具体来看，不同银行的划分标准并不相同。所有银行按规模不同，分成了五档。

从上述图表可以看出，银行规模越小，允许流入房地产的资金比例限制越严格，国有大行房地产贷款比例还可以最高到达40%，村镇银行只能最高12.5%；个人住户贷款方面，国有大行最高可到32.5%，最低的村镇银行只能是7.5%。

这和去年下半年出现的房企“三道红线”，其实有着某种相似之处。

随着新政出台，无论哪类银行，房地产信贷总盘子都变小了，钱能流入房地产的资金比例在锐减。

据安信证券研报数据，35家披露数据的上市银行里，踩中红线的多达10家。


 

其中包括建设银行、邮储银行、招商银行、兴业银行、浦发银行等大中型银行，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农商行等中小型银行。

对这些银行来说，接下来不得不痛苦地控制占比，甚至减量。

研报还提出，假设平均首付比例为50%，可能拖累商品房销售金额7000亿左右。

相比2020年全年百强房企13万亿的销售额，7000亿似乎只是杯水车薪，但背后传达出的信号意义却不容低估。

对房企来说，杠杆下降，拿地会更谨慎，土地市场会回归平稳。密集又严厉的政策出台，也会加速房企行业大洗牌，许多实力不足的小房企会消失，或被大房企吞并。

对购房者而言，个人住户贷款额度受限，势必会影响到购房者的贷款，尤其是二套房以上人群的贷款难度，几乎会翻倍，首套房和二套以上的房子贷款利率也会随之上升。这意味着投资客，很难再做到加杠杆炒房，房地产会加速从金融属性转为居住属性。

此外，由于信贷受到限制，房贷利率短期内大概率会有所回升，尤其是那些触及红线的银行。但是从中长期来看，随着经济增速放缓、人口日益老龄化，利率走低在全球都是必然趋势。

无论房贷利率怎么变，可以肯定的是，未来几年获得房贷的难度只会越来越大。
 

新规一出，一时风声鹤唳。

需明确一点的是，长期来看，我国对楼市态度依然暧昧。复盘去年房地产行业状况，V型反转是主要特点，房地产开发投资增速对全年GDP的贡献依然非常大。


 

此外，为避免冲击，“两道红线”新规其实存在2-4年的过渡期，并非立即执行。

因此，给资金源头“上锁”，并不是为了消灭房地产行业，或让房价大跌，造成系统系金融危机，而是稳杠杆，以锁住楼市风险。

这背后，有着充分的现实依据。

其一，国内购房杠杆率的历史高位是2016年，一场去库存行动声势浩大，多地政府出台了楼市刺激政策，类似降首付、降二套房贷标准等措施，导致房价上涨、投资需求大增，一大批购房者主动加杠杆。

随着2017年调控收紧，杠杆率明显降低。但2020上半年，在个人按揭贷款没有放松的情况下，购房者再次主动加杠杆，全国购房杠杆率回升至历史第二高位，仅次于2016年。

其二，央行于去年4月发布了一篇题为《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》的报告。报告显示，全国城镇家庭户均住房拥有量达1.5套，低收入家庭加杠杆空间有限。这意味着，未来全国楼市需求总量增长空间和刺激政策的空间都非常有限。


 

另据统计，2020年末中国的居民杠杆率已经超过60%，相比2008年的18%，翻了3倍多。这一数字，已经超过国际平均水平，正在赶超发达国家；增速之快，位居世界前列。

其三，不少地区为了让支付能力较弱的居民有上车资格，默许了“首付分期”等操作。这一现象愈发严重，一定程度上也提升了个人的杠杆率。

由于这一金额不通过按揭贷款，因此全国实际购房杠杆率还可能更高。

种种迹象表明，收紧房地产银根，以防范金融风险，成了当务之急。

随着这一新政的出台，分化现象只会愈演愈烈。

一个很好理解的逻辑是，当涉房贷款被限制，势必会影响整个市场的信贷资金配置。基于风险考量，银行将会将有限的信贷，投放在楼市风险较低的城市。

比如一二线热点城市。由于人多地少经济好，房价涨幅远超其他城市，整体上楼市会呈现长线慢涨的情况，比如登顶内地房价第一城的深圳和受其外溢影响的东莞。

本质上，还是供求基本规律叠加政策刺激在起作用。

另一方面，人口与经济基本面羸弱的三四五线城市，比如东北、西北、西南一些人口净流出的城市，房价会呈加速下跌趋势。前几年的上涨，也主要和货币化棚改政策的刺激脱不了关系，不可持续。