颁布的政策

1月25日，工商银行仅面向上海地区的、购买一手二手及法拍房等个人住宅（商用除外）中所缴纳税费的分期贷款产品正被全面叫停。

继1月21日晚楼市调控新政“沪十条”后，上海楼市调控组合拳相继落地，法拍房纳入限购。此外，上海市房管局再次确认，21日晚楼市调控新政“沪十条”，一二手房都以网签时间为准。

房产交易相关的贷款市场情况变化背后，是上海楼市在数天前迎来全面调控。

2020年，经历疫情以及长达几年的阴跌，上海楼市缓过来以后，开始升温，2021年刚开始，房价突破了近几年以来的低迷，向上冲击的苗头几乎势不可挡。

就在所有人都以为上海楼市要经历新一轮上涨的时候，国家出手了。

1月21日晚间，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局、市规划和自然资源局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《意见》），严格限购、限贷、打击假离婚，从需求端和供给端对楼市进行了一定的调控，给过热的楼市“降温”。

这成为2021年楼市调控升级的首个一线城市，也是新年全国第二个出台调控政策的城市。

在信贷方面，《意见》明确指出要严防资金违规流入楼市，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，严格执行差别化住房信贷政策。

一方面，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。

另一方面，引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

不过，其实这件事在去年就已经有了苗头。

2020年12月31日，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），从资金端对银行业采取了涉房类贷款的额度管控。《通知》将银行业分为五档，并分档设置银行个人住房贷款余额占比的上限。

具体房贷规定是：中资大型银行分别是40%和32.5%；中资中型银行分别是27.5%和20%；中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%。额度收紧，限制了炒房客贷款买房，在一定程度上遏制炒房需求，进而达到遏制房价上涨的目的。

当时网上已经传出各大银行的房地产相关贷款占比在金融监管之下，这些银行收紧房贷是必然的，但部分银行也跟进，一方面是向政策表忠心，二来也是要调整全年的策略。

限制买房，多家银行年初就停贷？

这一政策颁布以后，立竿见影，威力迅速显现。

不少已经在走流程的购房者都收受到了影响，很多居民都反映银行在进行个人房贷申请门槛变得越来越高了，原本一个星期就能申请下的房贷现在被拖延至三个月以上。

交通银行一位房贷经理也对记者称：“现在新政细则还没下来，房贷额度仍旧正常，但不确定之后会怎么样。从审批时间上看，的确更慢了，审批毛估要近4周。”

有的地方还已经出现了停贷现象，招商银行深圳分行、广州分行及其下辖广东省内各家分支行，已经在1周前暂停按揭贷款放款，在深圳，光大银行也暂停按揭贷款，还有很多重点城市也在同步执行。

银行停贷，收紧额度，不管是不是购买新房，交易流程拉长了，难度也更大了，短期肯定会影响成交量，尤其是热门城市，成交量会明显下滑。

但短期房价上涨幅度控制，并不代表房价下跌。

停贷、收紧贷款本身的作用是不让房价涨得太猛，要控制的是成交量，而不是房价，房价能不能跌，新房得看开发商手头紧不紧，二手房得看业主手头紧不紧。

但对于买新房和二手房的刚需来说，影响程度还是不一样，一手开发商对于银行而言是优质客户，银行会优先考虑放款，特别是大开发商，所以买新房的，额度相对充足，放款速度相对有保障，对按揭贷款这一块应该影响不大。

总结

总之，房贷新规的背后，是监管层明确热钱不能流入房地产，也就是保持“房主不炒”的主基调。

从规定的上限和过渡期限来看，政策目的不在于短期内急剧下降房贷规模，而是从调整结构入手，打掉市场上的高涨情绪，给楼市降温，撇掉里面的投机成分，让市场回归理性，实现长期内银行业信贷结构的转变。

此次上海楼市迎来调控，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，政策出台及时，也非常全面，涉及土地、限购、信贷、税费等内容，充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。通过调整增值税征免年限，使得二手房的交易税费成本增大，防范部分房东房源快买快卖的现象，有助于促进二手房交易的稳定，类似政策对于后续二手房交易影响较大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，此次上海司法拍卖房政策，进一步体现了上海购房政策从紧从严的导向，此类领域过去容易绕过限购政策，而此次政策升级，和1月21日上海既有房地产政策思路相一致。

“类似政策下，这类房源的交易性价比将会下降，政策形成了威慑性，有助于后续房地产市场的平稳健康发展。”严跃进说。